Hypotheek en scheiden, hoe gaat dat in zijn werk?


Er komt veel kijken bij een scheiding. Niet alleen emotioneel, maar ook financieel. Bezit jij samen met je (ex-)partner een huis met een hypotheek? Wij leggen je uit waarmee je te maken kunt krijgen.

Wat gebeurt er met de hypotheek bij scheiden?

Jullie zijn (nog) beiden verantwoordelijk voor het betalen van de hypotheek. Als je uit elkaar gaat, moet de geldverstrekker één van beiden uit hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaan. Geldverstrekkers beoordelen deze situatie als een nieuwe hypotheekaanvraag, dit is alleen in de situatie wanneer de hypotheek verhoogd dient te worden:

  • De geldverstrekker kijkt opnieuw naar het inkomen van degene die in het oude huis blijft wonen en de waarde van het huis.
  • De geldverstrekker kijkt of de achterblijver alle lasten alleen kan betalen. Daarbij houdt de geldverstrekker rekening met de leennormen.

Er kan afgeweken worden van de leennorm
De leennomen bepalen wat je maximaal kunt lenen. De leennormen zijn er voor bedoeld om de consument te beschermen tegen een te hoge lening. Als de geldverstrekker deze regels strikt toepast, wordt gerekend met hogere maandlasten, waardoor de hypotheekaanvraag soms niet haalbaar is. Misschien vind jijzelf dat de maandlasten wel betaalbaar zijn. Jou financieel adviseer kan je daarbij helpen, deze bepreekt met jou en de geldverstrekker de mogelijkheden. Volgens de AFM (Autoriteit Financiële Markten), een toezichthouder, mag de geldverstrekker van de leennormen (explain regeling). Niet iedere geldverstrekker werkt hieraan mee.

De verdeling van de hypotheek kan op basis van een aantal verschillende situaties:

1. Je neemt de woning zelf over
In dit geval dien je je ex-partner mogelijk uit te kopen. Op die manier ontvangt hij of zij, zijn of haar deel van de overwaarde (winst) in de woning, terwijl jij de kans hebt om er te blijven wonen. De hoogte van de overwaarde hangt af van de waarde van de woning en de hoogte van de huidige hypotheek. Of dit lukt, hangt af van je mogelijkheid om op basis van je inkomen en dat van een eventuele nieuwe partner voldoende hypotheek te krijgen.

Leennormen veranderd

  • Tot 2013 kon je veel meer lenen, soms wel tot 130% van de woningwaarde. In 2019 is de maximale hypotheek 100% van de woningwaarde.
  • Een aflossingsvrije hypotheek mag voor nieuwe hypotheken niet hoger zijn dan 50% van de woningwaarde.
  • Vanaf 2013 ben je verplicht om een nieuwe hypotheek in 30 jaar annuïtair of lineair af te lossen wanneer je hypotheekrenteaftrek wil ontvangen.
  • Een hypotheek oversluiten onder de oude voorwaarden mag alleen als de hypotheek niet hoger is dan de oude hypotheek.

2. Je ex-partner neemt de woning over
Andersom is het ook mogelijk. Wanneer je ex-partner de woning overneemt, zal hij of zij jou moeten uitkopen. Je ontvangt ook jouw deel van de overwaarde in de woning. Is er sprake van onderwaarde? Dan zullen jullie de restschuld samen moeten verdelen.

3. Jullie verkopen de woning

Lukt het beiden niet om alleen in de woning te blijven wonen, dan is het verkopen van het huis de laatste mogelijkheid. Na verkoop wordt de hypotheek afgelost en kunnen jullie allebei weer een nieuwe hypotheek afsluiten of een woning gaan huren. Is er overwaarde, dan krijg je te maken met de eigenwoningreserve. Jullie kunnen ook een restschuld overhouden. Als er sprake was van een hypotheek met NHG, dan kan de NHG in sommige gevallen de restschuld kwijtschelden.

Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek?

Zoals gezegd ben je vanaf 2013 verplicht om bij een nieuwe hypotheek in 30 jaar tijd annuïtair of lineair af te lossen, wanneer je hypotheekrenteaftrek wil ontvangen. Als je een schuld aangaat om je ex-partner uit te kopen, dan wordt dit gezien als een nieuwe hypotheekschuld. Als je in het oude huis blijft wonen, terwijl jou ex-partner al is vertrokken, dan heb je 2 opties: je ex betaalt alle rente of jullie betalen allebei de helft.

Scenario 1: je ex betaalt alle rente

  • De helft van de rente is voor je ex tot 24 maanden na vertrek aftrekbaar.
  • De andere helft is voor je ex aftrekbaar als betaalde alimentatie. Dat deel van de rente moet jij opgeven als ontvangen alimentatie. Jij mag hetzelfde bedrag aftrekken als rente voor de eigen woning.
  • Jullie geven allebei de helft van het eigenwoningforfait op.

Scenario 2: je ex betaalt de helft van de rente

  • De rente is voor je ex tot 24 maanden na vertrek aftrekbaar. Hij of zij moet de helft van het eigenwoningforfait opgeven, maar datzelfde bedrag mag hij/zij aftrekken als alimentatie.
  • Jij geeft de helft van het eigenwoningforfait aan als ontvangen alimentatie, en je ex mag de helft van het eigenwoningforfait aftrekken als betaalde partneralimentatie.

Nadat de 24 maanden zijn verlopen, is de rente niet meer aftrekbaar. De vertrokken partner moet vanaf dan de helft van de WOZ-waarde van het huis opnemen in box 3. De lening die hij/zij nog heeft voor dat huis mag hij/zij aftrekken van zijn/haar vermogen in box 3. Let op de schuldendrempel.

In de praktijk blijkt dat rust over de financiën en de hypotheek leidt tot een beter scheidingsproces en onnodige stress voorkomt. Het is belangrijk om de verschillende situaties goed te doorgronden en aan de hand daarvan na te gaan wat mogelijk is. Een van onze adviseurs kan je voorzien van professionele begeleiding en deskundig advies over de mogelijkheden.